Обратный звонок!
Купить участок и потом обнаружить, что на нём нельзя строить дом, по нему проходит чужой водопровод, а сосед оспаривает границу — это не редкость, а типичная история. Чтобы не попасть в такую ситуацию, участок нужно проверять до подписания договора, а не после.
С чего начать
Первое, что нужно понять: купить можно только тот участок, который стоит на кадастровом учёте и сведения о котором есть в ЕГРН. Если участка в реестре нет — юридически его не существует, и никакой сделки быть не может.
Перед покупкой нужно убедиться в следующем:
- продавец действительно является владельцем участка
- на участок не наложен арест и нет никаких обременений
- площадь, адрес и границы совпадают с тем, что говорит продавец
- вид разрешённого использования позволяет строить дом, если именно это вам нужно
- границы участка не пересекаются с красными линиями и землями общего пользования
- участок не попал в охранную зону или зону ограниченной застройки
Проверка начинается с документов — это экономит время и деньги на поездки к участкам, которые потом придётся отсеивать.
Выписка из ЕГРН — главный документ
Выписка из ЕГРН — это основной документ, который нужно запросить в первую очередь. Именно она содержит актуальную информацию об объекте на дату запроса.
Из выписки об объекте недвижимости можно узнать:
- кадастровый номер, площадь и кадастровую стоимость участка
- категорию земли и вид разрешённого использования
- границы участка, если межевание проводилось
- наличие арестов, залогов и других обременений
- входит ли участок в зону с особыми условиями использования
- есть ли решение об изъятии участка в пользу государства
Важный момент: если выписку заказывает посторонний человек, данные о владельце будут обезличены. Чтобы увидеть полные сведения о собственнике, выписку должен заказать сам владелец или нотариус. Либо собственник подаёт заявление в Росреестр и открывает свои данные.
Выписку рекомендуют заказывать дважды: первый раз — на этапе проверки, второй — в день сделки. Это позволяет убедиться, что состав собственников не изменился и продавец не занимается мошенничеством.
Отдельно стоит запросить выписку о переходе прав — она показывает, как часто менялись владельцы. Если участок продавался несколько раз за короткий срок, это повод насторожиться.
Правоустанавливающие документы
Правоустанавливающий документ объясняет, как именно продавец получил этот участок. Это может быть:
- договор купли-продажи, дарения или мены
- акт местной администрации о предоставлении земли (такие документы бывают ещё советских времён)
- судебное решение
- свидетельство о праве на наследство
- акт или свидетельство о приватизации
Зачем смотреть этот документ? Например, продавец мог купить участок у человека, которого впоследствии признали банкротом. В таком случае конкурсный управляющий вправе оспорить сделку. Чтобы исключить этот риск, предыдущего продавца проверяют по реестру банкротов.
Если документ есть у продавца на руках — хорошо. Но смотрите внимательно: если на бумаге нет отметок Росреестра о переходе права (например, сделка проводилась в электронном виде), нельзя исключать подделку.
Межевой план и его подводные камни
Межевой план фиксирует границы участка, установленные кадастровым инженером. Внутри документа — акт согласования границ, где соседи своими подписями подтверждают согласие с планом.
На практике с межевым планом бывают разные проблемы:
- плана нет вообще — межевание могли сделать, но экземпляр не сохранился, диск забрала кадастровая палата
- межевание делал кто-то из прежних владельцев, и нынешний продавец ничего об этом не знает
- есть споры с соседями, несмотря на наличие подписанного акта — потому что соседи, которые отмежевались раньше, в акте не расписывались и сохраняют право оспаривать границы
Если межевание не проводилось вовсе, Росреестр такой участок на учёт не поставит — перед продажей придётся нанимать кадастрового инженера. Формально сделки без межевания случаются, но риски при этом возрастают существенно.
Градостроительный план
Градостроительный план — это документ, без которого сложно понять, что вообще можно делать с участком. Он содержит:
- описание границ участка и его кадастровый номер
- данные об объектах на участке и зонах, где строить разрешено
- информацию о красных линиях и зонах запрета строительства
- ситуационный план относительно соседних участков, дорог и коммуникаций
- перечень видов разрешённого использования
- допустимые параметры строительства: этажность, отступы от границ
- сведения об охранных зонах, ограничениях и сервитутах
Получить градостроительный план может только сам собственник — через МФЦ, портал госуслуг или лично в отделе архитектуры местной администрации. Выдают в течение 14 дней, бесплатно.
Продавец может просто не знать об ограничениях на своём участке — или умолчать о них намеренно. Поэтому градплан стоит запрашивать до сделки. Заодно это даёт аргументы для торга по цене.
Топографический план
Топографический план — самый детальный документ о реальном состоянии участка. На нём отмечены высоты рельефа, хозяйственные постройки (в том числе незарегистрированные), септики, коммуникации и даже деревья с кустами.
Топоплан заказывают платно — обычно когда нужно подключить коммуникации. Газовщики, например, требуют его для газификации. Стоит около 10 000 рублей. У продавца он может и не быть, но если есть — это явный плюс: по нему понятно состояние участка даже под снегом.
Открытые источники в интернете
Документы от продавца — это хорошо, но их можно подделать. Поэтому параллельно стоит проверить участок по открытым источникам.
Публичная кадастровая карта Росреестра — позволяет посмотреть схему участка, сверить её с документами и уточнить основные характеристики. Достаточно адреса или кадастрового номера.
Генеральный план развития местности — наглядная схема территории, где видно, что планируется строить рядом: жильё, дороги, промзоны, кладбища. Местные администрации обязаны публиковать генпланы на своих сайтах. Ещё можно воспользоваться федеральной системой ФГИС ТП — там собраны документы территориального планирования по всей стране.
Что смотреть на участке вживую
Документы — это половина дела. Вторая половина — собственный осмотр.
Подъезды к участку. В бумагах въезд не указывается, но стройматериалы и технику надо будет как-то завозить. Бывает, что продавец организовал подъезд стихийно — по чужой земле или поверх муниципального водопровода. Администрация вправе перекопать такой проезд в любой момент и ничего не восстанавливать.
Рельеф. Уклон сам по себе не проблема. Но если участок граничит с оврагом или обрывом — это уже другой разговор. Овраг может осыпаться, с пригорка почва будет сползать на участок. В обоих случаях нужны дорогостоящие укрепления — подпорные стенки, берегоукрепление.
Коммуникации. Риелторы любят рассказывать, что газовая труба — вот она, рядом, и подключение будет быстрым и дешёвым. На деле до трубы может быть километр, а газовщики выставят счёт на миллион. Наличие газа проверяют через единый портал газификации. Электричество — через сетевую компанию. Водопровод — через местную администрацию или водоканал.
Если проблемы выяснились после сделки
Продавец обязан передать покупателю участок, соответствующий условиям договора. Если это не так — покупатель вправе потребовать расторжения сделки и возврата денег. Но на практике продавцы добровольно на это не идут, и всё решается в суде.
Главная сложность: суд учтёт всё, что покупатель мог проверить до сделки, но не сделал этого. Доказывать придётся не только сам факт недостатка, но и то, что узнать о нём заранее было невозможно.
Отказаться от участка ещё на этапе проверки — несравнимо проще, чем расторгать уже оформленную сделку через суд. Это и дешевле, и быстрее, и нервов стоит значительно меньше.