Обратный звонок!
ЕГРН — это единственный официальный источник информации о недвижимости в России. Именно из него налоговая берёт данные для расчёта налогов, банки проверяют объекты перед выдачей ипотеки, а суды устанавливают права собственников. Если в реестре что-то не так — это уже не просто «неточность в бумагах», а реальная проблема, которая может обернуться переплатой налогов, отказом в сделке или затяжным судебным спором. Поэтому обнаружить и исправить ошибку лучше раньше, чем она успеет навредить.
Два типа ошибок: в чём разница
Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» делит все ошибки в ЕГРН на два вида — технические и реестровые. Разница между ними принципиальная, и от неё зависит, как именно придётся действовать.
Технические ошибки — это опечатки, описки, грамматические и арифметические ляпы, которые допустил сам Росреестр при внесении данных. Например, владелец по документам — Голубицкий, а в реестр вписали Болубицкого. Или дата договора перепутана: вместо 15 июня значится 15 июля. Исправить такую ошибку может любой заинтересованный человек, подав заявление в Росреестр. Занимает это 3 рабочих дня и не стоит ни копейки.
Реестровые ошибки — история другая и куда неприятнее. Это ошибки, которые изначально содержались в межевом плане, техническом плане, акте обследования или других документах, поданных в Росреестр. То есть регистратор внёс в реестр то, что ему передали — просто исходник уже был неверным. Подать заявление об исправлении реестровой ошибки может только собственник объекта. Срок — 5 рабочих дней, госпошлина — 1 000 рублей.
Какие бывают реестровые ошибки
На практике чаще всего встречаются несколько категорий реестровых ошибок.
Ошибки в границах — самые распространённые и самые болезненные. Это неверные координаты участка, наложение границ на соседние участки, разрывы между смежными наделами или полный «отлёт» участка — когда на карте он оказывается совсем не там, где стоит забор. Причина — как правило, ошибка кадастрового инженера при измерениях или пересчёте систем координат.
Ошибки в характеристиках объекта — неверная площадь, неправильный адрес, ошибочный материал стен, неверный вид разрешённого использования участка или год постройки здания. Казалось бы, мелочи — но именно из-за них могут развалиться сделки и возникнуть споры с налоговой.
Ошибки в обременениях — в реестре числится снятая ипотека или не отражена действующая охранная зона. Оба варианта одинаково неприятны: в первом случае покупатель видит «чистый» объект с хвостом, во втором — не знает об ограничениях, которые реально существуют.
Ошибки в правах и правообладателях — неверные ФИО собственника, искажённые реквизиты правоустанавливающих документов или перепутанный характер права: например, в реестре стоит «собственность», а по факту это аренда.
Откуда берутся реестровые ошибки
Главный источник проблем — кадастровый инженер. Если он использовал некорректные параметры систем координат, допустил ошибку в расчётах или работал с неисправным оборудованием — ошибка попадёт сначала в межевой план, а потом автоматически «переедет» в ЕГРН. Бывает и другая ситуация: собственник сам показал границы «по оси забора», а не по реальным межевым знакам — и вот уже участок живёт своей жизнью на бумаге.
Ошибки возникают и через межведомственный обмен данными. Например, местная администрация скорректировала вид разрешённого использования участка, чтобы привести его в соответствие с федеральным классификатором, допустила при этом ошибку — и отправила неверные данные в Росреестр. Никакого злого умысла, просто человеческий фактор на каждом этапе.
Как понять, что ошибка есть
Проверить, всё ли в порядке с вашей недвижимостью, можно самостоятельно — без специальных знаний и больших затрат.
Первый шаг — поднять исходные документы и сверить их с данными в ЕГРН. Если дому присваивали адрес, у вас должно быть уведомление из администрации — сравните его с тем, что записано в реестре. Расхождения в адресе почти всегда означают ошибку.
Границы участка удобно проверить через Публичную кадастровую карту: найдите объект по кадастровому номеру и визуально оцените, как его контур соотносится с соседними участками. Если на карте всё выглядит нормально, а в реальности участки перекрываются — это уже повод насторожиться. Для более точной проверки закажите выписку из ЕГРН через Госуслуги и сверьте координаты из раздела «Описание местоположения земельного участка» с теми, что указаны в межевом плане.
Важный момент: если в реестре указаны старые паспортные данные собственника или прежняя фамилия — это не ошибка. Реестр фиксирует то, что было актуально на момент регистрации. Обновить сведения можно по желанию, подав заявление об изменении данных.
Как исправить реестровую ошибку: пошаговый порядок
Процесс состоит из двух этапов, и пропустить первый не получится.
Шаг 1 — исправить ошибку в исходном документе. Для земельного участка или частного дома нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он проведёт анализ ситуации, подготовит заключение с описанием ошибки и ссылкой на подтверждающие документы, а также новый межевой или технический план с верными данными. Перед тем как заключать договор с инженером, проверьте его статус в Государственном реестре кадастровых инженеров по ФИО — в поле «Статус» должно стоять «включён в реестр». Иначе подготовленные им документы Росреестр просто не примет.
Шаг 2 — подать заявление в Росреестр. К заявлению прикладываются заключение и исправленный документ — межевой план, технический план, карта-план территории или акт обследования. Подать заявление может собственник лично, его представитель или кадастровый инженер, если это прописано в договоре. Удобнее всего это сделать онлайн — через сайт Росреестра или Госуслуги. Понадобится подтверждённая учётная запись и усиленная квалифицированная электронная подпись, которую можно бесплатно получить в приложении «Госключ». Результат придёт в личный кабинет — при положительном решении это будет выписка из ЕГРН с исправленными данными.
Если разбираться с этим самостоятельно нет времени или желания — можно воспользоваться услугой исправления реестровой ошибки, где специалисты возьмут всё оформление на себя.
Когда без суда не обойтись
Росреестр исправляет ошибки только в тех случаях, когда изменения не затрагивают права третьих лиц. Если же исправление границ участка неизбежно затронет соседние наделы, а соседи категорически против — это уже не реестровая ошибка в чистом виде, а земельный спор. И решить его можно только в суде.
Ответчиками по такому иску будут собственники смежных участков, поскольку их интересы напрямую затронуты. Бремя доказывания лежит на истце: именно он должен обосновать, где проходит граница на самом деле. Суд, скорее всего, назначит землеустроительную экспертизу — по её результатам и примет решение. После вступления решения в силу его нужно направить в Росреестр, чтобы ведомство зарегистрировало исправления. Дела такого рода рассматриваются по месту нахождения объекта.
Что делать, если инженер, допустивший ошибку, недоступен
Искать прежнего специалиста не нужно — это не ваша обязанность. Достаточно найти другого кадастрового инженера, передать ему имеющиеся документы и заказать анализ ситуации. Новый специалист подготовит заключение с объяснением причин ошибки и исправленный план. Подобрать инженера можно через Роскадастр или местное отделение Росреестра.